проект дома. согласование проекта

Проект дома.
Согласование проекта.


Строительство дома,Строители говорят, что начинать строительство дома надо с туалета и забора. Определенная доля правды в этом есть. Для них. А для будущего домовладельца все начинается с проекта. Его согласование и получение разрешения на строительство - неотъемлемая процедура, через которую проходит каждый застройщик, прежде чем рыть котлован и возводить стены.

Итак, вы купили участок за городом, чтобы построить дом. Редко какой будущий домовладелец не знает, какой он хочет дом. Большинство хоть в общих чертах, но представляет свой загородный коттедж, ведь мысленный (хотя порой и туманный) образ появляется как раз тогда, когда принимается решение стать домовладельцем.

Образ дома может быть прорисован архитектором с ваших слов или найден вами, скажем, в каталоге готовых проектов. Но найденный образ - всего лишь рисунок. Его называют эскизом.

Эскиз (или эскизный проект) - это архитектурное решение здания без конструктивных и инженерных расчетов. Картинки, которые дают будущему застройщику только общее впечатление о доме. Да, благодаря эскизу легче представить внешний вид строения, его стилистику, внутреннюю планировку. Но по эскизу дом не построишь. Помимо желания, уверенности в себе и денег, вам нужен целый печень документов.

Главные этапы строительства дома

Проект >>> Фундамент >>> Стены >>> Крыша >>> Инженерия >>> Отделка >>> Благоустройство >>> Готовый дом

Для начала нужна проектная документация (комплект чертежей с пояснительной запиской), а затем - соответствующее разрешение, поскольку, согласно украинскому законодательству, строительство объекта любой формы собственности может быть начато только после получения на это разрешения.

Выдается оно в местных органах исполнительной власти при соблюдении двух условий: наличия земельного участка и согласованного и утвержденного проекта.
Выбираем проект

Проект дома можно заказать индивидуальный. Для этого заказчик может обратиться к архитектору или в проектную организацию, но обязательно имеющую лицензию на выполнение соответствующего вида работ. При разработке индивидуального проекта, в нем максимально будут учтены и реализованы пожелания заказчика. Правда, на это потребуется время - иногда год, а порой - и больше. Да и стоит такая услуга недешево, поскольку зависит от сложности работ и имени архитектора.

Тем же, кто хочет сократить сроки проектирования и сэкономить средства, лучше купить типовой проект. Например, в Центре Оперативной Продажи проектов ДОМ.ua время от подачи заявки до получения проекта колеблется в пределах от 7-ми дней до 5-ти недель. А цена вопроса за проект колеблется в пределах 500 у.е. - 3000 у.е.
Типовой проект

Покупатель готового проекта должен помнить, что если он захочет внести изменения в проектное решение, то работа эта оплачивается отдельно по договоренности с архитектором. К самым простым изменениям можно отнести:

    * изменение высоты помещений в границах между 2,5 м и 3,0 м (при условии, что все элементы будут соответствовать строительным нормативам);
    * увеличение наклона кровли в пределах 5 градусов;
    * изменения в применении стеновых, изоляционных, наружных и внутренних отделочных материалов при условии сохранения требуемых параметров прочности и теплопроводности;
    * модификации в применении инженерного оборудования (если работы выполняются специалистами).

Но большинство изменений к проекту требуют дополнительных расчетов и чертежей. Заказчику следует учесть, что весьма значительные последствия влекут за собой изменения в архитектурных решениях. Сложные изменения в проекте:

    * перенос и дополнительное размещение ванных и санузлов может потребовать переноса вентиляционных каналов, увеличения толщины стен, условий опирания перекрытий и переработку конструктивной части проекта;
    * изменение габаритов здания повлечет переработку всей проектной документации;
    * замена строительных материалов в ряде случаев приведет к корректировке расчетов по несущей способности. Например, конструкцию крыши, рассчитанную на металлочерепицу, при применении натуральной черепицы придется значительно усилить;
    * изменение формы крыши потребует трудоемкой разработки конструктивных узлов стропильной конструкции;
    * пристройка или создание в габаритах дома бассейна, сауны, зимнего сада потребует разработки отдельного проекта в этой части и перерасчета инженерного раздела всего дома;
    * объединение в одном доме элементов из нескольких проектов и т. п. потребует выполнения объема работ, сопоставимого с индивидуальным проектированием;

Застройщик, который пытается изменить проект без привлечения специалиста, рискует не только комфортом, но и безопасностью. Если требуется существенная переработка архитектурных решений, будет правильнее заказать разработку индивидуального проекта, обратившись к автору проекта-аналога или в архитектурно-конструкторское бюро.
"Привязка" дома

Проектирование домов
Привязка проекта дома - это его адаптация к конкретным условиям участка. При заказе индивидуального проекта привязка выполняется изначально. А если будущий застройщик покупает типовой проект, то привязку делать необходимо. В этом случае привязка делается как отдельный проект за отдельную плату и учитывает следующие факторы:

    * решение генерального плана;
    * рельеф территории;
    * характеристики грунтов;
    * водный режим территории, уровень грунтовых вод;
    * внешние инженерные сети;
    * зеленые насаждения и окружающую застройку;

Проект привязки решает такие вопросы:

    * размещение зданий и сооружений на участке, вертикальную планировку территории, схемы подключения к инженерным сетям;
    * конструктивные решения фундаментов, рассчитанные в соответствии с данными о геологии грунтов и конструкции здания;
    * благоустройство участка - ландшафтный дизайн, малые формы;
    * инженерное обеспечение (например, канализация дома, оборудование бассейна и др.)

Индивидуальное проектирование

Отправной точкой в проектном вопросе является разрешение на проектирование (в частности, если проект будет индивидуальный). Для его получения нужно быть собственником земли и обратиться в местный орган исполнительной власти с заявлением: "разрешите построить". Разрешение нужно независимо от того, будете вы строить дом по проекту индивидуальному или типовому. Оно является первым звеном в цепочке всех дальнейших согласовательных и строительных работ.

Одновременно с оформлением разрешения на проектирование следует начать выполнение геолого-изыскательских и геодезических исследований. Делать их могут компании, имеющие на это право и соответствующую лицензию.

Итогом исследования являются, во-первых, чертежи с нанесением на топографо-геодезической подоснове территории проектирования, красных линий, всех зданий и сооружений на участке, инженерных сетей, озеленения. И, во-вторых, результат геологического состояния грунтов.

Первый документ позволяет проектировщику определить, как лучше сориентировать дом на местности, а второй помогает выяснить, как правильно сделать фундаменты и решить подвальную часть здания.

Следующий шаг - исходные данные. Это градостроительные требования, условия инженерного обеспечения объекта, данные инженерно-изыскательских работ и технических обследований. На основе этих документов архитектору выдается задание на проектирование.

Задание на проектирование - это документ, в котором содержатся требования застройщика к архитектурно-планировочным, инженерным и технологическим решениям объекта с указанием его стоимости и срокам строительства. Этот документ определяет характер и объем выполнения всего комплекса требований заказчика и условий исходно-разрешительной документации. Кроме исходных данных заказчику необходимо получить в местных органах власти архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и передать его проектировщику.
Проектная документация - это комплект чертежей всех разделов с пояснительной запиской.

Когда вы получаете проектную документацию стадии проект (П) или стадию рабочий проект (РП), вам надо согласовать их с местным органом исполнительной власти.

На данном этапе будет проверено, соответствует ли проект нормативам, действующим в соответствующей отрасли строительства, требованиям АПЗ, требованиям пожарных инстанций, санитарно-гигиенических, экологических, охране труда, энергосбережению. После получения положительных заключений по стадии П, начинается разработка рабочей документации.

Рабочие чертежи - это полный комплект проектной документации, который дает информацию для строительства по архитектурным, конструктивным и инженерным вопросам. В комплект входит архитектурно-строительная часть (архитектурная и конструктивная - комплект АС), инженерно-строительная (ИС) и смета строительства.

Объем полного комплекта проектной документации зависит от особенностей проекта. Минимально необходимым для строительства является комплект проектно-сметной документации. Инженерная часть проекта во время строительства может быть выполнена на основе архитектурно-конструктивной части специализированными фирмами, которые выберет заказчик при покупке оборудования. Однако следует учитывать, что на согласование заказчик обязан представить полный комплект проектной документации.

Архитектурная часть дома включает:

    * фасады дома - его вид с разных сторон, с указанием необходимых размеров - общих габаритов, проемов;
    * планы этажей (уровней) дома с указанием расположения помещений, проемов, их размеров, расстановки кухонного и санитарного оборудования;
    * разрезы, в количестве, необходимом для представления об объемном решении дома, его высоты, особенностях конструкций в целом, послойный состав полов, кровли, конструкции лестниц и т. п.;
    * план кровли, который показывает раскладку, размеры и форму несущих элементов кровли;
    * отдельно показываются как фрагменты элементы архитектурно-конструктивных деталей и узлов (лестницы, крыльца, ограждения, устройство многослойных стен, элементов бассейна, сауны, зимнего сада);
    * спецификация дверей и окон - количество, марка, размеры, способ открывания окон и дверей;
    * спецификация элементов кровли;
    * спецификация и паспорт наружной и внутренней отделки здания;
    * пояснительная записка - описание основных элементов и особенностей здания, технико-экономические показатели.

Конструктивная часть дома  (это конструктивные решения фундаментов, перекрытий, монолитных участков, балок, перемычек, кровельных конструкций, несущих элементов кровли):

    * план фундаментов, на котором показано размещение фундаментных блоков или монолита;
    * план раскладки плит перекрытий;
    * чертежи конструктивных узлов элементов здания;
    * спецификация конструктивных элементов (их количество, размеры, особенности).


Инженерная часть (это информация о составе и размещении элементов инженерного оборудования (схемы разводки внутридомовых сетей, расчет мощности, подбор и установка соответствующих приборов и устройств):

    * отопление и вентиляции (комплект ОВ);
    * водоснабжения и канализации (комплект ВК);
    * газоснабжения (комплект ГС);
    * электроснабжения и слаботочных сетей (комплект ЭС).


Согласование проекта


Разработанный проект заказчик должен согласовать с организациями и ведомствами, которые выдали технические условия на проектирование, а также с организациями, указанными в АПЗ. При этом обязательны согласования с органами санэпиднадзора, пожарной безопасности, экологии, разработчиками генплана населенного пункта.
Если дом будет строиться в сельской местности - проект согласовывается в местном органе исполнительной власти

Архитектурно-планировочная часть проекта должна быть представлена на согласование местному органу исполнительной власти или на градсовет. Проект рассматривается на градостроительном совете (или на его секции) - если дом будет строиться в городе, причем в некоторых случаях (что предписано АПЗ) советом контролируется каждая стадия проектирования. Ряд согласований, например, с органами охраны памятников, должны быть получены до прохождения градостроительного совета.
Экспертиза

Когда получены все согласования, заказчик и архитектор несут свой проект, если это необходимо, на комплексную экспертизу. Экспертизу проходят объекты любой формы собственности, а не проходят - объекты, включенные в "Перечень объектов, утверждение проектов которых не требует заключения государственной экспертизы" (в перечень включены простые, безопасные объекты).

Экспертиза проверяет проект на соответствие нормативам, действующим в соответствующей отрасли строительства и требованиям АПЗ. Проверяется также выполнение всех норм, требований и условий по 5-ти направлениям: противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим, охране труда, энергосбережению.

Проведение экспертизы финансирует заказчик, ее стоимость определяется на основе действующих в Украине нормативов.  Следует отметить, что разрешение на выполнение строительных работ выдается только по заключению государственной экспертизы, и никаких иных (частных) экспертиз не может быть.
Разрешение на строительство



После согласования рабочей документации местный орган исполнительной власти выдает разрешение на строительство. Разрешение строительства - важный этап строительных работ. Именно он является отправной точкой для начала и ведения стройки.

Утверждение проекта дает основание органам госархстройконтроля выдать разрешение на выполнение строительных работ и зарегистрировать ответственных лиц по строительству. С момента выдачи разрешения на строительство начинается отсчет нормативных сроков строительства. На этом этапе можно заключать договор со строительной организацией, хотя не исключен выбор подрядчика и на этапе получения разрешения на проектирование.

Строительство дома без разрешения может закончиться его демонтажом или огромным штрафом. Но даже если удастся избежать демонтажа и отделаться только штрафом, все равно дом придется узаконить: иначе его нельзя будет в дальнейшем ни подарить, ни продать.

Эскизные проработки накрытия над террасой ресторана

Эскизные проработки накрытия над террасой ресторана.

Предпроектные предложения конструкции накрытия террасы ресторана

Стоимость готовых проектов загородных домов

Начинается строительный сезон! Наступает пора оперативных проектных работ.

Стоимость проекта строительства индивидуального загородного дома остается сравнительно высокой в сравнении с ценой готового проекта дома.

Проект коттеджа с мансардой

Эскизный дизайн проект однокомнатной квартиры

Эскизный дизайн проект однокомнатной  квартиры

 Дизайн проект. Визуализация 3D

Rambler's Top100 Рейтинг Досок Объявлений Стороительный портал. Технические документы. Спец новости. Сервисы.
Карта Домов - удобный поиск недвижимости на карте